ВТБ забирает себе токсичные активы девелопера.
ВТБ планирует вывести неликвидные активы «Галса» в отдельный фонд, сообщили три собеседника “Ъ”. По словам одного из них, фонд нужен для снижения долговой нагрузки девелопера: в структуру войдут активы, генерирующие долг перед банком в объёме около 30 млрд руб. Предполагается, что в фонд перейдут объекты коммерческой недвижимости — в частности, гостиница «Камелия», которую «Галс» строил в Сочи под Олимпийские игры 2014 года, и офисный центр «Невская ратуша» в Санкт-Петербурге. В ВТБ и «Галсе» от комментариев отказались.
Два собеседника “Ъ” знают, что часть сотрудников «Галса» написали заявления об увольнении для перехода на работу в новый фонд, который должен заработать в июне. Другой источник “Ъ” добавляет, что фонд — не клиентская история, то есть привлекать пайщиков не планируется, а сам фонд нужен для удобства управления проблемными активами. Он предполагает, что помимо токсичных активов «Галса» в новый фонд могут попасть объекты других девелоперских «дочек» ВТБ . Среди компаний, находящихся под прямым и косвенным контролем госбанка,— « ДонСтрой Инвест» и «ВТБ Арена». Если у первой компании, которая в основном строит жилье бизнес-класса в Москве, выручка растёт за счёт продаж квартир, то у «ВТБ Арена» находится в управлении один из сложных спортивных объектов в столице — бывший стадион «Динамо».
«Галс» строит как жилье, так и коммерческую недвижимость. В 2019 году компания построила 500 тыс. кв. м. ВТБ стал основным акционером «Галса» в 2009 году, когда приобрёл контрольный пакет (51,24%) девелопера у АФК «Система» за 60 руб.— в обмен на реструктуризацию долгов. В 2015 году банк довёл долю владения в компании до 96,4%, но вместе с пакетом выросла и кредитная нагрузка. Если в 2009 году долг «Галса» перед ВТБ составлял около 22 млрд руб., то в последней отчетности компании, датированной концом сентября 2019 года, указан объём долгосрочных обязательств перед банками в размере 80,5 млрд руб. В 2018 году объём кредитов, которые необходимо выплатить более чем через 12 месяцев, оценивался в 78,8 млрд руб., в 2017 году — в 75,4 млрд руб.
Высокий уровень долга мешает «Галсу» получать кредиты на новые проекты, отмечает один из собеседников “Ъ”. Он напоминает, что компания давно планировала реструктурировать обязательства, а летом 2019 года в «Галс» пришла новая управляющая команда из ВТБ , которой как раз удалось договориться с банком.
Директор практики по сопровождению сделок в области недвижимости PwC в России Саян Цыренов считает, что история с фондом — «изящное» решение застарелой проблемы проблемных кредитов, которые были получены ещё до кризиса 2009 года. Финансовый директор Tactics Group Андрей Новиков предполагает, что этот шаг может означать предпродажную подготовку «Галса», в том числе миноритарным инвесторам.
Создание фонда не позволит ВТБ решить проблему с плохими долгами «Галса», считает старший аналитик по банковскому сектору инвесткомпании «Атон» Михаил Ганелин. 30 млрд руб. не являются существенной суммой для ВТБ , добавляет аналитик «БКС Глобал Маркетс» Елена Царева, поэтому, скорее всего, фонд должен решить проблемы девелопера, а не банка.